Hoeveel geld moet je gespaard hebben voor de eerste investering en andere zaken bij de aankoop.

Eerst de basis.
Stel een appartement is verhuurd voor €1.100 per maand. Het staat te koop voor €180.000, een huur van €13.200 per jaar. Dat is 7,33% van €180.000.
Een leuk rendement zou je zeggen, maar de aankoopkosten zijn 9-10%, dus de investering, zonder achterstallig onderhoud, is €198.000, wat de huur brengt op 6,67%.
De bank financiert 80% van € 180.000 tegen een rentevergoeding van 3,6% per jaar met een te verwaarlozen aflossing. De lening is dus €144.000, wat betekent dat je zelf €54.000 fourneert. De rentelast is 3,6% van €144.000 ofwel afgerond €5.200.

Dit is een voorbeeld uit de praktijk van Ferax Vastgoed uit de Leidse regio. Prijzen verschillen enorm van gebied tot gebied, maar het gaat hier om de verhoudingen.

Dit appartement levert dus €13.200 minus €5.200, of €8.000 op. Maar daar moeten de kosten nog vanaf, onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke lasten en eventueel beheerskosten. Die worden vooraf meestal op 15-20% van de huur geschat, hier dus €2.000/€2.500.
Als verhuurder hou je er €5.500 of misschien wel €6.000 per jaar aan over.

Wat is het rendement dan?
Niet €5.500 op €198.000, maar €5.500 op €54.000!
Dat is immers jouw investering. De rest kwam van de bank en die is al betaald.
Een rendement van 10%.

Jaarlijks gaat de huur omhoog met inflatie. In 2020 is dat vastgesteld op 4,1%. Als dat het jaar daarop hetzelfde is, zou de huur stijgen naar € 13.741. Big deal denk je dan, maar die €541 komt grotendeels onderaan de streep terecht.

De jaaropbrengst is dan €6.041, of 11,19% op € 54.000.
Het rendement wordt hoger zonder dat je er nog wat hoeft te doen.

In dit voorbeeld is de eigen-geldbehoefte dus € 54.000. Algemeen wordt wel aangehouden dat iemand inderdaad € 50.000 moet hebben staan om te kunnen investeren. Ook belangrijk: je moet het niet morgen nodig hebben.

Vervolgens moet volgens een vooropgezet plan worden gehandeld.

Na ondertekening van de koopovereenkomst moet de borgsom worden gestort, meestal 10% van de aankoopsom. Bij Ferax Vastgoed stellen we tegenwoordig dat we geen borgsom storten.

Het is goed zelf een opstelling te maken van de investering in getallen, dus de koopsom, de kosten koper en een eventuele verbouwing en vergoeding voor de financieringsbemiddelaar.

De kosten koper bestaan in notariskosten, taxatiekosten en de overdrachtsbelasting.

Een verbouwing kan bestaan uit een totale renovatie maar ook alleen uit het vervangen van de sloten.

Verder wordt een bedrag gereserveerd voor de tijd dat het appartement leeg staat in afwachting van verhuur.

Het is duidelijk dat er pas na het aankopen van de eerste 7 tot 10 panden sprake zal zijn van ervan kunnen leven.