Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.

Verhuurd vastgoed in populaire steden en wijken is meestal hoger geprijsd dan woningen en appartementen in normale woongebieden, zoals in het geval van Ferax Vastgoed, Leiden, Oegstgeest, Den Haag en andere gebieden in de Randstad.
In de dure steden wonen vaak eigenaar-bewoners, de faciliteiten voor vertier en van winkels zijn er beter en wellicht geldt dat ook voor scholen.
Als inwoner van Amsterdam weet ik dat dit zo is.
Als belegger zie je dan ook dat de prijzen van vastgoed om te verhuren veel hoger zijn dan in andere steden. Dat heeft een sterk negatieve invloed op de mogelijkheid om te investeren tegen een normale opbrengst.

Recentelijk werden we benaderd door een van de obligatiehouders van Ferax. Hij wilde dat wij een appartement voor zijn studerende dochter kochten waarin zij dan met twee vriendinnen ging wonen. Hij fourneerde het bedrag dat we niet kunnen financieren op de aankoop. De buurt was uiteraard ook een issue. Het bleek dat een willekeurig appartement in een goede buurt met een woonkamer en drie slaapkamers zoveel kostte dat de huur zeker 700 euro per kamer moest worden om de rente en de lasten goed te maken. De huur zou hij voor het hele appartement betalen en zijn dochter regelde het met de twee huisgenoten.

Uiteindelijk hebben we ervanaf gezien omdat het teveel risico zou zijn. Wat gebeurt er immers als de studenten weg willen? Gebaseerd op de puntentelling mag een kamer meestal 320 tot 380 euro per maand kosten. Dat er in eerste aanleg voor een woning voor bekenden wordt gezorgd, daar hebben opvolgers niks mee te maken.

Investeren in Amsterdam geeft een rendement van 2 tot 3% op zijn best. Daar doet een gemiddelde woningbelegger het niet voor. Na rente en aflossing en het betalen van de lasten aan Gemeente, verzekeringen en onderhoud, wil je een redelijk bedrag overhouden. Daarom vragen verhuurders in Amsterdam zoveel huur. Maar als een huurder naar de Huurcommissie gaat, wordt de huur naar beneden bijgesteld en kan zo’n verhuurder het teveel gevraagde gewoon terugbetalen.

Daarom is het beter goed om je heen te kijken en steden en gebieden te selecteren waar het leven nog zijn normale gang vindt. Zo kijken wij als Ferax Vastgoed in Schiedam, Zutphen en ook laatstelijk in Goes.
De hoofdmoot aan beleggingen hebben wij in Leiden, Den Haag en Oegstgeest. We kijken ook naar omliggende gemeentes. Meestal wonen daar mensen die in de nabije omgeving werken of studeren. Je hebt er scholen en winkels en andere faciliteiten.
Daarbij is ook de kans dat de huurders honkvast zijn een stuk groter dan in een populair gebied. Betaalbaar wonen in een rustige omgeving is aantrekkelijk en dus ook aantrekkelijk voor een belegger in woningen. Het geeft een bestendige cashflow.

Als het eropaan komt om een woning of appartement te kopen om te verhuren, blijkt menigeen ertegenaan te lopen dat de cashpositie de aankoop niet toelaat.

Dan bestaat altijd nog de mogelijkheid te lenen, met dat geld en wat eigen geld het huis te kopen, te verhuren en uit de huur na betaling van de gemeentelijke lasten, verzekeringen en onderhoud, rente en aflossing op de lening te betalen. Het geld dat je daarna overhoudt, is van jou. Investeer er verder mee, of koop er een auto van. De keus is aan jezelf.

Sommige mensen zeggen dat ze geen schulden willen maken. Dat kan een goed uitgangspunt zijn als je wel een nieuwe TV wilt kopen maar dat dan niet op afbetaling bij bijvoorbeeld Wehkamp. Daarvan weet je dat je 18% rente betaalt en waarschijnlijk de TV uiteindelijk twee keer betaalt.

Financieren bij investeren in verhuurd vastgoed is een heel ander principieel punt. Daarvan kun je uitrekenen dat je van de huur de rente en aflossing kunt betalen. Het is dus niet onverstandig om dat wel te overwegen.

Banken zijn bereid deze aankopen te financieren. Er bestaan daarin gespecialiseerde banken. Bij ING, ABNAMRO of de Rabobank hoef je meestal niet aan te kloppen. De gemiddelde medewerker, als je die nog te spreken krijgt, ziet eerder water branden dan dat hij een zinvolle verhandeling houdt over zo’n financering.

Daarnaast zijn er ook familie, vrienden en bekenden die best wat extra rente op hun spaargeld willen verdienen.

Het werkt als volgt.

Een appartement is verhuurd voor €1.100 per maand (13.200 per jaar). Het staat te koop voor € 180.000. Dat is 7,33%, € 13.200 op € 180.000.
Een leuk rendement zou je zeggen, maar de aankoopkosten zijn 9-10%, dus de investering, zonder achterstallig onderhoud, is € 198.000, wat de huur brengt op 6,67%.
De bank financiert 80% van € 180.000 tegen 3,6% per jaar met een te verwaarlozen aflossing. De lening is dus €144.000, wat betekent dat je zelf €54.000 fourneert. De rentelast is 3,6% van € 144.000 ofwel afgerond €5.200.

Dit is een voorbeeld uit de praktijk van Ferax Vastgoed uit de Leidse regio. Prijzen verschillen enorm van gebied tot gebied, maar het gaat hier om de verhoudingen.

Het appartement levert dus €13.200 minus €5.200, of €8.000 op. Maar daar moeten de kosten nog vanaf, onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke lasten en eventueel beheerskosten. Die worden vooraf meestal op 15-20% van de huur geschat, hier dus €2.000/€2.500.
Als verhuurder hou je er €5.500 of misschien wel €6.000 per jaar aan over.

Wat is het rendement dan?
Niet €5.500 op €198.000, maar €5.500 op €54.000!
Dat is immers jouw investering. De rest kwam van de bank en die is al betaald.
Een rendement van 10%.

Jaarlijks gaat de huur omhoog met inflatie. In 2020 is dat vastgesteld op 4,1%. Als dat het jaar daarop hetzelfde is, zou de huur stijgen naar € 13.741. Big deal denk je dan, maar die €541 komt grotendeels onderaan de streep terecht.

De jaaropbrengst is dan €6.041, of 11,19% op € 54.000.
Het rendement wordt hoger zonder dat je er nog wat hoeft te doen.

Let wel. Dit is het verhaal zoals het zou moeten gaan. In de praktijk kunnen er verschillende zaken spelen, zoals wanbetaling, meer onderhoud, sterk stjgende lasten. Maar door goed risicobeheersing toe te passen, valt dat op te vangen.

Wil je met pensioen van de opbrengst van verhuurd vastgoed, dan moet je om te beginnen weten wat je nodig hebt om van te leven.
Stel dat je toch wel €3.500 per maand wilt overhouden, dus €42.000 per jaar. Dat heet de cashflow.

Hoeveel appartementen moet je daarvoor verhuren en dus in eigendom hebben?

Eerst de basis.
Stel een appartement is verhuurd voor €1.100 per maand. Je hebt het gekocht voor €180.000. De huur is €13.200 pe jaar. Dat is 7,33% van €180.000.
Een leuk rendement zou je zeggen, maar de aankoopkosten waren 9-10%, dus de investering, zonder achterstallig onderhoud, is €198.000, wat de huur brengt op 6,67%.
De bank financiert 80% van € 180.000 tegen een rentevergoeding van 3,6% per jaar met een te verwaarlozen aflossing. De lening is dus €144.000, wat betekent dat je zelf €54.000 fourneert. De rentelast is 3,6% van €144.000 ofwel afgerond €5.200.

Dit is een voorbeeld uit de praktijk van Ferax Vastgoed uit de Leidse regio. Prijzen verschillen enorm van gebied tot gebied, maar het gaat hier om de verhoudingen.

Het appartement levert dus €13.200 minus €5.200, of €8.000 op. Maar daar moeten de kosten nog vanaf, onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke lasten en eventueel beheerskosten. Die worden vooraf meestal op 15-20% van de huur geschat, hier dus €2.000/€2.500.
Als verhuurder hou je er €5.500 of misschien wel €6.000 per jaar aan over.

Wat is het rendement dan?
Niet €5.500 op €198.000, maar €5.500 op €54.000!
Dat is immers jouw investering. De rest kwam van de bank en die is al betaald.
Een rendement van 10%.

Jaarlijks gaat de huur omhoog met inflatie. In 2020 is dat vastgesteld op 4,1%. Als dat het jaar daarop hetzelfde is, zou de huur stijgen naar € 13.741. Big deal denk je dan, maar die €541 komt grotendeels onderaan de streep terecht.

De jaaropbrengst van jaar 2 is dan €6.041, of 11,19% op € 54.000.
Het rendement wordt hoger zonder dat je er nog wat hoeft te doen.

Uitgaande van €6.000 moet je voor €42.000, 7 van dat soort appartementen hebben en verhuren.
Dat wil zeggen dat je 7 keer €54.000 moet hebben geinvesteerd: € 370.000.

Als je volgend jaar met pensioen wilt, dan moet je dat bedrag hebben. Heb je de tijd, dan kun je rustig opbouwen.
Is €42.000 tegen de pensioendatum niks meer waard? Dat geeft niet, want investeren in vastgoed houdt inflatie bij als het goed is. Dus wat je tegen de pensioendatum bijeen gebracht hebt, is altijd inflatievolgend geweest. Grote kans dat je op die manier het beoogde pensioen haalt.

Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.

Het zal duidelijk zijn dat het niet verstandig is om alle panden in éen straat te kopen en te verhuren. Spreiden is beter. Als er wat afbrandt, heb je elders nog de rest.

Ook geldt dat je bij voorkeur niet in steeds dezelfde beleggingscategorie belegt. Maar wat als je nou besloten hebt dat appartementen het helemaal zijn? Overzichtelijk, niet te hoge investering per stuk en makkelijk te verhuren.
Hoe spreid je dan?

Spreiding beschermt de investering
Het doel is natuurlijk om met spreiding de waarde van de beleggingen te beschermen en tegelijkertijd groei van de waarde zeker te stellen.

Risico afdekken
Een eerste functie van spreiding is het afdekken van risico. Dat is dat je niet in een rijtje huizen belegt. Behalve wellicht als je een heleboel niet bij elkaar gelegen rijtjes huizen hebt. Ook slaat dit op beleggen in verschillende categorieën verhuurd vastgoed, zoals bij Ferax Vastgoed, panden met verhuur van kamers, aan studenten en werkende jongeren, appartementen of af en toe woonhuizen.

De markt
De aandelenmarkt is een heel andere categorie dan de vastgoedmarkt. Aandelen kunnen flink fluctueren, In de vastgoedmarkt zal dat niet voorkomen. Uiteraard zal een economische crash ook op de vastgoedmarkt voelbaar zijn. Maar, beleggen in verhuurde woonruimte zal toch altijd minder vatbaar zijn voor flinke fluctuaties.

Spreiden spreiden spreiden
Spreiding zorgt er niet alleen voor dat je tegenvallers kunt opvangen maar werkt ook meevallers in de hand. Die twee tesamen dragen bij aan een rustig verloop van het resultaat. Resultaat behoort niet op toeval te berusten. Aantallen zorgen voor een meer dan normale positieve opbrengst. Elke aankoop wordt immers vooraf beoordeeld. Er kan wel eens iets vervelends gebeuren, maar op de lange duur zal het resultaat alleen maar gebaat zijn bij spreiding.

Groei is goed
Een stijgende huur van almaar meer panden staat garant voor een stijgend vermogen waardoor de zekerheid groeit dat je niet te maken krijgt met existentiële rampspoed als het met een van de vele verhuurde bezittingen eens flink tegenvalt.

Meer is beter
Hoe meer units je hebt als belegger, hoe minder risico dat ene appartement vormt op je totale huurinkomsten. Zorg ervoor dat je meerdere panden in meerdere steden en wijken hebt en je hoeft je weinig zorgen over de performnce van het geheel te maken.

Woningen
Bij Ferax Vastgoed zijn we niet enthousiast over beleggen in wat men noemt grondgebonden woningen. Dat zijn huizen op een stuk grond, in tegenstelling tot appartementen die op elkaar zijn gestapeld.
Huizen zijn vrijwel altijd gewild bij eigenaar-bewoners. Dat drijft de prijs op. De totale aankoop is immers te financieren, ook nog tegen een lage rente en die rente is ook nog eens aftrekbaar.
Voor een belegger die een normaal rendement wil behalen op zijn investering valt tegen de betalingsbereidheid van de particuliere bewoner bijna niet op te boksen, behalve als je bijvoorbeeld zelf een hele woonwijk bouwt. De bouwkosten zijn, als het goed is, lager dan de marktwaarde van een rij huizen.

Woonhuizen
Zoals in elke crisis zullen eigenaren die de bank niet meer kunnen betalen hun huis moeten verkopen en huurder worden. Er is echter zo’n woningtekort dat dit aanbod moeiteloos door de markt wordt opgenomen. Wij zien niet snel gebeuren dat de marktwaarde van woonhuizen omlaag gaat.
De nieuwe huurders zullen wel een extra druk op de markt uitoefenen, waardoor de waarde van huurhuizen wellicht stijgt.

Exit strategie
Een voordeel van beleggen in verhuurde woonhuizen is dat bij leegkomen gelet op de volatiliteit van de woningmarkt de verkoop snel kan gaan. Bij studentenhuizen is dat een gespecialiseerde kleine markt.

Horizon
Beleggen in verhuurd vastgoed doe je voor de langere termijn, zeker tenminste zeven tot tien jaar, maar liever langer. In een dergelijke periode kom je wellicht wel uit de kosten, kun je goed spreiden en waarde toevoegen aan de beleggingen door onderhoud maar ook verbeteringen die de huur verhogen.

Zou je een stuk grond kopen dat misschien over 10 jaar bouwgrond wordt?
Ik niet.

Maar een kantoor waarvoor de Gemeente op schrift heeft gesteld een transformatievergunning te geven, koop ik wel. Tenminste, na eerst door deskundigen te hebben laten berekenen wat de verbouwing kost en taxateurs te hebben geraadpleegd over de verhuurmogelijkheden of de verkoopwaardes.

Dit is een voorbeeld uit de praktijk van Ferax Vastgoed. Wij hebben dit vaker bij de hand gehad. Dan is het risico te overzien.

Het beoordelen van risico is best ingewikkeld. Voor aandelen heb je duizenden websites met meningen van specialisten. Voor verhuurd vastgoed geldt dat niet. Dat moet je zelf uitzoeken. Je mist de meeste informatie. Van de specialisten eromheen weet je nooit welk belang ze zelf hebben.

Toch is het raar dat investeerders veel meer investeren in aandelen, die toch op en neer schieten, dan lekker rustig te gaan zitten in eigen verhuurd onroerend goed, wat bij Ferax betekent, studentenhuizen met dus meerdere huurders per pand. Een betere spreiding vind je niet.

Beleggers moeten er zelf op uit om te kijken en te beoordelen. Dat zal het wel zijn. Bij Ferax Vastgoed hebben we dat opgelost met het opzetten van een gezamenlijk beleggingsfonds waarin wij al het werk doen en gewoon alle inkomsten en waardegroei onder de beleggers verdelen.
De beleggers hoeven zelf dus niets te doen.

Hoeveel geld moet je gespaard hebben voor de eerste investering en andere zaken bij de aankoop.

Eerst de basis.
Stel een appartement is verhuurd voor €1.100 per maand. Het staat te koop voor €180.000, een huur van €13.200 per jaar. Dat is 7,33% van €180.000.
Een leuk rendement zou je zeggen, maar de aankoopkosten zijn 9-10%, dus de investering, zonder achterstallig onderhoud, is €198.000, wat de huur brengt op 6,67%.
De bank financiert 80% van € 180.000 tegen een rentevergoeding van 3,6% per jaar met een te verwaarlozen aflossing. De lening is dus €144.000, wat betekent dat je zelf €54.000 fourneert. De rentelast is 3,6% van €144.000 ofwel afgerond €5.200.

Dit is een voorbeeld uit de praktijk van Ferax Vastgoed uit de Leidse regio. Prijzen verschillen enorm van gebied tot gebied, maar het gaat hier om de verhoudingen.

Dit appartement levert dus €13.200 minus €5.200, of €8.000 op. Maar daar moeten de kosten nog vanaf, onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke lasten en eventueel beheerskosten. Die worden vooraf meestal op 15-20% van de huur geschat, hier dus €2.000/€2.500.
Als verhuurder hou je er €5.500 of misschien wel €6.000 per jaar aan over.

Wat is het rendement dan?
Niet €5.500 op €198.000, maar €5.500 op €54.000!
Dat is immers jouw investering. De rest kwam van de bank en die is al betaald.
Een rendement van 10%.

Jaarlijks gaat de huur omhoog met inflatie. In 2020 is dat vastgesteld op 4,1%. Als dat het jaar daarop hetzelfde is, zou de huur stijgen naar € 13.741. Big deal denk je dan, maar die €541 komt grotendeels onderaan de streep terecht.

De jaaropbrengst is dan €6.041, of 11,19% op € 54.000.
Het rendement wordt hoger zonder dat je er nog wat hoeft te doen.

In dit voorbeeld is de eigen-geldbehoefte dus € 54.000. Algemeen wordt wel aangehouden dat iemand inderdaad € 50.000 moet hebben staan om te kunnen investeren. Ook belangrijk: je moet het niet morgen nodig hebben.

Vervolgens moet volgens een vooropgezet plan worden gehandeld.

Na ondertekening van de koopovereenkomst moet de borgsom worden gestort, meestal 10% van de aankoopsom. Bij Ferax Vastgoed stellen we tegenwoordig dat we geen borgsom storten.

Het is goed zelf een opstelling te maken van de investering in getallen, dus de koopsom, de kosten koper en een eventuele verbouwing en vergoeding voor de financieringsbemiddelaar.

De kosten koper bestaan in notariskosten, taxatiekosten en de overdrachtsbelasting.

Een verbouwing kan bestaan uit een totale renovatie maar ook alleen uit het vervangen van de sloten.

Verder wordt een bedrag gereserveerd voor de tijd dat het appartement leeg staat in afwachting van verhuur.

Het is duidelijk dat er pas na het aankopen van de eerste 7 tot 10 panden sprake zal zijn van ervan kunnen leven.

Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.

Hoe de deal te doen in verhuurd vastgoed.

Dit gaat over het spel van de aankoop en de verkoop. Wat zeggen kopers en verkopers in zo’n proces om de deal te bespoedigen?
Als belegger doe je er goed aan deze technieken te herkennen en waar nodig te negeren of in je voordeel om te buigen.

Nu of nooit
Het aanbod geldt alleen voor jou en je moet voor morgen 12 uur beslissen.
Ga er niet op in en kijk wat er morgen is veranderd.
Is het verkocht, nou, op naar de volgende deal.

Het komt met vele extra’s
Er staat al een nieuwe keuken, een wasmachine enzovoort, enzovoort. Tel de waarde gewoon bij elkaar, kijk wat het eventueel kost om het er zelf in te zetten en trek dat van de aangeboden prijs af en bekijk dan of het een goede prijs is voor het huis.

Achter te laten spullen
Een zonnescherm kan zijn nut hebben, maar vragen naar achterlaten van meubilair etc. zal de prijs die je gaat betalen, gerelateerd aan de echte waarde van het pand vertroebelen. Vaak kun je beter achteraf melden dat ze mogen achterlaten wat ze willen tegen een klein bedrag (te betalen of te ontvangen, dat laatste komt ook voor). Ferax Vastgoed maakte het laatst nog mee in een huis in Oegstgeest. De erven verkochten het pand en de neven en nichten waren blij alles te kunnen laten staan.

Eenieders intenties
Het is van belang dat je verkoper weet wat de koper wil met een pand en wat deze ervan verwacht. Als koper moet je zeker zoveel mogelijk doorvragen. Immers alles wat je vraagt én laat bevestigen per email, kan later gebruikt worden als je op enige punt toch verkeerd bent voorgelicht.

Het gaat om de voorwaarden
Bij die en die prijs kunnen we morgen bij de notaris zitten, wil nog wel eens helpen bij zowel een bieding als een aanbod. Voor verkopers is het meestal een bezoeking, de onzekerheid of het pand wel wordt verkocht. Als je als koper een goede caspositie hebt, kun je een lagere prijs afdwingen met een dergelijk bod. Als verkoper met een flink aantal potentiële kopers kun je een koper net zo goed onder druk zetten. Als je zoveel biedt, geef ik het aan jou.

Iets erbij vragen
Als koper kun je vragen of de verkoper een nieuwe keuken installeert, tegen een geringe bijbetaling. Andersom werkt dat ook zo.

Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.

Het rendement op vastgoed in de afgelopen jaren is stabiel. Iedere belegger moet toch simpel 8% kunnen halen en rond de 10% is de regel.

Een huis kopen om te verhuren, kan op een aantal manieren. Heb je voldoende geld op de bank dan betaal je de koopsom aan de verkoper. Dat gaat via een notaris. Die zorgt er ook voor dat het pand op jouw naam wordt gezet bij het kadaster. Vervolgens knap je het pand op en zet je een advertentie om te verhuren. De huurprijs laat zich makkelijk afleiden uit de vraagprijzen van andere huizen of appartementen. Dat is allemaal op verhuurwebsites te vinden. Zo zul je op een koopsom van 400.000 euro een huurprijs vinden van 1.800 of 1.900 euro per maand, afgerond zeg 22.000 per jaar. Dat is 5,5%. Daar gaan de kosten nog af aan gemeentebelastingen, verzekering en onderhoud ongeveer 3.000 euro. De netto-opbrengst van 19.000 is 4,75% van de bestede 4 ton.

Om het rendement te verhogen, is lenen van de bank een optie. De bank vraagt misschien 3,5% op de lening. Stel je leent 200.000 euro, dan investeer je zelf ook 200.000. De rente is 7.000 per jaar en van de huur, 22.000, minus 3.000 kosten en 7.000 rente, hou je dan 12.000 euro over op de zelf ingelegde 200.000. Dat is 6%. Dat wordt de hefboom van financieren genoemd. Van de opbrengst moet je wel aflossen op de lening.

Professionele beleggers zoals Ferax Vastgoed zoeken interessantere panden die meer rendement opleveren, om wel 8% rendement te behalen.

Er zijn tal van boeken te vinden die vertellen hoe je moet investeren in vastgoed. Op Internet zijn ook artikelen en filmpjes over investeren in vastgoed te vinden. Investeren in vastgoed geeft een goed rendement. Een huis kopen en verhuren is meestal wel rendabel. Om te beginnen moet je huizen zoeken om je oriënteren in beleggen in verhuurd onroerend goed. Daarmee kom je erachter wat het gemiddeld rendement van verhuur is.

Investeren in panden met het oog op verhuur van kamers en etages beschouwen wij als een rustige belegging die elk jaar een redelijk zeker rendement geeft.

Particuliere investeerders kunnen meestal maar in een paar huizen of appartementen beleggen en die verhuren, want dan is het spaargeld geïnvesteerd.  Een paar huizen verhuren verhoogt het risico van leegstand en onderhoud of wanbetalende huurders. Met een paar huizen is dat sneller vervelend dan met veel huizen in de verhuur.
Samen investeren is de oplossing voor het probleem.
Daarom is Ferax Vastgoed opgericht. Veel particulieren investeren samen in veel huizen en appartementen om die te verhuren met beperkter risico.

Ferax Vastgoed beheert het vastgoed en verdeelt alle winst, elk jaar en bij verkoop van een pand. Wij beleggen zelf mee en hebben er dus alle belang bij om de winst te optimaliseren.


Ferax Vastgoed belegt in verhuurde woonruimte in een populair huursegment voor studenten en andere kamerbewoners. Dat is volgens ons de categorie waar altijd de grootste vraag naar zal zijn. de Beleggers die 25.000 euro of meer inleggen delen volledig mee in de winst, zowel per jaar als later bij verkoop van panden. De looptijd is 5 jaar en na verloop van die termijn wordt het geld op de obligaties terugbetaald.

Ferax investeert in grotere panden die niet meer geschikt zijn voor gezinsbewoning maar wel kamersgewijs of per etage bewoond kunnen worden. Ferax investeert in Nederland met als focus het gebied in en rond Den Haag en Leiden. Maar Ferax heeft bijvoorbeeld ook een pand in Harlingen met verhuurde kamers en studio’s.

Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.

Veel ouderen willen nog wat doen met hun geld. Op vakantie gaan of het aan de kinderen geven. De overwaarde van het afgeloste huis benutten, is een oplossing. Om die overwaarde te lenen, heeft wat voeten in aarde. Banken willen liever geen geld uitlenen aan ouderen die hun huis willen opeten. Als de klant de rente onverhoopt niet meer kan betalen moet de bank de klant uit het huis zetten. Een dilemma dus.

Er zijn wel wat oplossingen. Sommige bedrijven kopen het huis voor zeg 80% en laten de klant erin wonen tot die zelf vertrekt, lopend of liggend, om het plastisch uit te drukken. Of er is een constructie dat je huur betaalt, maar dat die in mindering komt op de verkoopsom, die wel is afgesproken, maar niet is betaald.

Een rekenvoorbeeld van een van die bedrijven

Je komt in aanmerking als je ouder bent dan 55, geen of nauwelijks meer hypotheekschuld hebt, en je huiswaarde in de categorie tussen € 200.000 en € 1.000.000 valt.

Een rekenvoorbeeld. Stel je hebt geen hypotheekschuld meer en je huis kan bij verkoop €300.000 opbrengen (of de overwaarde is € 300.000). Er wordt dan gerekend met 90% van de taxatiewaarde, dus met € 270.000.

Je krijgt nu de helft uitgekeerd van dit bedrag (met aftrek van kosten) dus € 135.000. De andere helft wordt op het bedrag ingehouden als vooruitbetaalde huur. Het huurbedrag per jaar is 4% van de taxatiewaarde, dus € 10.800 per jaar, of € 900 per maand. Je kunt voor dit bedrag dus 12,5 jaar in je eigen huis blijven wonen en hebt dan (nauwelijks nog) maandlasten behalve kosten voor gas, water en licht. Onderhoudskosten zijn voor rekening van de overnemende partij. Per maand heb je, als je bedrag op een spaarrekening zet en netjes uitsmeert over die 12,5 jaar, ongeveer € 1.000 extra per maand te besteden.

Wat gebeurt er na afloop van de rekenperiode? Er zijn meerdere opties. Ofwel blijf je gewoon in je eigen huis wonen en moet je maandelijks een huurbedrag gaan betalen aan de nieuwe eigenaar. Dan moet je natuurlijk wel geld (over) hebben. Ook kun je in een ander huis gaan wonen en daar de (wellicht lagere) huur voor gaan betalen. Of je gaat naar een verzorgingstehuis en wordt daar lager aangeslagen omdat je geen vermogen meer hebt. Of je laat je huis verkopen en deelt (zo mogelijk) alsnog in een deel van de gerealiseerde overwinst.

Vragen

Op zich een mooie constructie. Nu kunnen we in ieder geval zeggen dat er een reële mogelijkheid is je huis op te eten. Maar, zoals economen zeggen, there is no such thing as a free lunch. Wijs geworden door eerdere lessen uit de kredietcrisis vragen we ons af wat er zoal mis kan gaan:

Hoe wordt de taxatie-waarde bepaald? Ik ga er maar vanuit dat die conservatief zal worden ingestoken.

Er wordt gerekend over 90% van deze taxatie-waarde. Er is dus sprake van 10% risico-buffer voor de overnemende partij.

Diverse eenmalige kosten worden direct al verrekend. Hoe hoog zijn deze kosten en waar staan ze voor?

Een huurbedrag van 4% van de taxatie-waarde. Dat betekent bij 50/50, dat je 12,5 jaar in je huis kunt blijven zonder lasten behalve gas, water, licht. Je kunt overigens de huurperiode op voorhand verlengen door toch een (lager) maandelijks bedrag te betalen. Je kunt dat bedrag natuurlijk ook sparen en daar later zelf een huur- of koopbestemming voor zoeken. Die 4% lijkt goed gekozen, € 900 huur per maand voor een woning van een kleine € 300.000 is redelijk. Bovendien: hoe lager de taxatiewaarde, hoe lager de huur.

Voor tussentijds overlijden en andere calamiteiten worden regelingen getroffen. Ga er maar vanuit dat ook hier kosten voor in rekening zullen worden gebracht.