Tien jaar beleggen in studentenvastgoed: vijf lessen

De eerste belegging in vastgoed was in 1993. Vijf kamers in een studentenhuis boven een kantoor. Al doende leert men is het Nederlands gezegde en dat bleek ook wel. Vervelende huurders, lekkages, niet op komen dagende tegelzetters en een matig rendement in het eerste jaar. Maar beter vroeg meemaken en oplossen en er voortaan op voorbereid zijn.

Vastgoed is niet makkelijk is maar wel voorspelbaar als je de juiste principes toepast. Dat zijn er door de beugel genomen vijf.

Ten eerste: locatie bepaalt alles op de lange termijn. Een pand op een matige locatie presteert altijd slechter dan een goed pand op een goede locatie, hoe laag de aankoopprijs ook is. In studentenhuisvesting betekent dat: kies steden met een universiteit en een structureel kamertekort, maar dat laatste is er nu overal.

Ten tweede: kasstroom gaat boven waardestijging. Ik koop geen panden die alleen interessant zijn als de prijs stijgt. Het pand moet meteen rendement opleveren. Waardestijging is een bonus, geen businesscase.

Ten derde: beheer is een vak apart. Ik heb geprobeerd alles zelf te doen. Dat werkt tot je drie, vier panden hebt. Daarna moet je professionaliseren. Slecht beheer kost meer dan goed beheer.

Ten vierde: financiering bepaalt het risicoprofiel. Hoge schuld geeft meer rendement op eigen vermogen, maar ook meer risico. Wij werken bij Ferax met een mix van eigen vermogen, bancaire leningen en obligatiekapitaal. Dat geeft flexibiliteit.

Ten vijfde: geduld is de meest onderschatte eigenschap. Vastgoed is geen snelle markt. Goede panden kopen kost tijd. Huurders vinden, verbouwen, vergunningen regelen: alles duurt langer dan gepland. Wie dat accepteert, belegt beter.

Na tien jaar is de portefeuille gegroeid naar meer dan 100 panden met bijna 400 huurders. Niet door geluk, maar door consistent dezelfde principes toe te passen.

Wist je dat?Ferax Vastgoed belegt in studentenhuizen in heel Nederland, met nadruk op Leiden, Delft, Utrecht, Arnhem/Velp, Nijmegen, Tilburg, Eindhoven en Groningen. www.feraxvastgoed.nl

Ferax Vastgoed: solide panden, soepele verhuur.

Zomers kopen op de vastgoedmarkt: een andere dynamiek

De woningmarkt heeft in de zomer van 2026 een opvallend rustig karakter. Minder transacties, minder bezichtigingen, minder gehaaste beslissingen. Voor kopers is dat prettig.

Ik hoor vaak de vraag: is de zomer een goed moment om vastgoed te kopen? Mijn antwoord is altijd: een goed pand op de juiste prijs is op elk moment van het jaar een goed pand. De kalender verandert niets aan de fundamenten.

Wat de zomer wel doet, is het aantal beschikbare panden beperken. Verkopers die geen haast hebben, wachten soms liever tot september. Dat betekent minder aanbod, maar ook minder concurrentie van andere kopers. Als je snel kunt schakelen en de financiering op orde hebt, ben je in de zomer juist goed gepositioneerd.

We hebben dit jaar in juli een pand gekocht in Eindhoven. Een voormalig studentenhuis dat we na een korte opknapbeurt weer verhuren. Geschikt voor vijf kamers. De eigenaar wilde snel verkopen vanwege de Box 3 problematiek. Die is er als beleggende BV voor Ferax niet. We konden de transactie in drie weken afronden. Dat soort situaties ontstaat vaker in de zomer.

De verbouwing staat gepland voor augustus en september. Als alles meezit, zijn de kamers in september verhuurbaar. Daarmee is de aanloopperiode beperkt, en begint het rendement snel te lopen.

De zomer is geen stilstand op de vastgoedmarkt. Het is een andere markt, met andere dynamiek. Wie dat begrijpt en goed is voorbereid, haalt zijn kansen ook in juli en augustus.

Wist je dat?De couponrente op obligaties van Ferax Vastgoed Serie 5 bedraagt 5% per jaar. Obligatiehouders die €25.000 of meer investeren, delen bovendien mee in 100% van de winst, zowel uit exploitatie als uit verkoop. www.feraxvastgoed.nl

Ferax Vastgoed: eerlijk, transparant en altijd bereikbaar.

Zomer 2026: selectief blijven op de vastgoedmarkt

Zomer is voor veel mensen een tijd van rust. Voor ons niet. De zomermaanden zijn juist een periode waarin we nadenken over portefeuillebeslissingen voor de rest van het jaar.

We hebben bij Ferax Vastgoed de afgelopen jaren consistent gekozen voor studentenwoningen. Niet omdat het de makkelijkste markt is, maar omdat de fundamenten kloppen. Er zijn structureel te weinig kamers in steden als Leiden, Delft en Utrecht. Die situatie gaat niet vanzelf veranderen.

Wat ik in de zomer van 2026 zie, is een markt die stabiel is maar geen ruimte geeft voor fouten. De financieringskosten zijn gestegen ten opzichte van de extreem lage rente van een paar jaar geleden. Dat betekent dat je scherp moet rekenen bij aankoop van een nieuw pand.

Wij kopen panden die al een kasstroom hebben. Bestaande huurcontracten, lage leegstand, onderhoud dat op orde is. Geen speculatie op toekomstige waardestijging, maar rendement op basis van wat het pand nu oplevert. Dat is een conservatieve aanpak, maar het werkt.

In de zomer van 2026 hebben we gekeken naar twee panden in Arnhem. Een is doorgegaan, een andere niet. De locatie was prima, maar het dak moest volledig worden vervangen en de vraagprijs hield daar geen rekening mee. We hebben dat niet gedaan. Discipline is de helft van het werk bij vastgoedbeleggingen.

Wat we als beleggers altijd bedenken: koop niet omdat je wilt investeren, maar omdat je dit specifieke pand op deze locatie voor deze prijs wilt hebben. De markt als geheel maakt u niet rijk. Goede selectie wel.

Wist je dat?Ferax Vastgoed bestaat bijna 10 jaar en heeft van 2017 tot en met 2025 belegd in 26 studentenhuizen met ruim 200 verhuurde kamers en ruim 100 appartementen, huisvesting voor nagenoeg 400 huurders. www.feraxvastgoed.nl

Ferax Vastgoed: de vastgoedpartner die studenten serieus neemt.

De studentenwoningmarkt in Leiden: tien jaar aan lessen

De afgelopen tien jaar is er van alles veranderd op de Leidse studentenhuizenvastgoedmark. Het is altijd in beweging, maar echt positief werkt het meestal niet uit voor studentenhuisvesting. Laatstelijk is de Box3 inkomstenbelasting zo gewijzigd dat verhuurders in heel veel gevallen geen positief resultaat kunnen behalen met de verhuur. En dat is toch het eerste vereiste van een bedrijf of een belegging: dat je iets overhoudt om van te leven of verder te investeren. Anders ga je wat anders doen. Vele particuliere beleggers nemen afscheid van hun verhuurde panden door ze te laten leeglopen en te verkopen aan een gezin. Die gezinnen zijn blij, maar er staan wel weer een aantal studenten op straat.

Ferax Vastgoed belegt als bedrijf en kan verhuur daarom wel positief laten draaien. De vraag naar woonruimte voor studenten is er structureel groter dan het aanbod. Dat maakt het een interessante markt om in te beleggen, maar ook een complexe.

Mijn eerste pand in Leiden kocht ik in de periode dat de gemeente nog relatief soepel omging met vergunningen voor kamerverhuur. Die periode is voorbij. De regels zijn strenger geworden, de bezwaarprocedures langer en de bewonersparticipatie serieuzer genomen. Dat is op zichzelf begrijpelijk — een stad is meer dan een beleggingsobject — maar het betekent wel dat je als investeerder rekening moet houden met langere doorlooptijden.

Wat ik in Leiden heb geleerd, is dat de locatie binnen de stad grote verschillen maakt. Een studentenhuis op loopafstand van de Rechtenfaculteit wordt anders beoordeeld dan eentje aan de rand van de stad, ook al zijn de huurprijzen vergelijkbaar. Studenten willen centraal wonen, dicht bij de universiteit, de fietsroutes en het sociale leven. Die voorkeur vertaalt zich direct in de bezettingsgraad. Studenten willen ook samen in een huis wonen, niet in een flat met studio’s waar vereenzaming snel dreigt.

De markt voor studentenhuisvesting in Leiden is veranderd. Tien jaar geleden was het segment relatief overzichtelijk: een paar grote particuliere verhuurders, de DUWO en wat kleinere beleggers. Nu zijn er gespecialiseerde vastgoedfondsen, institutionele partijen en professionele beheerders actief. De nieuwe aanbieders bouwen grote complexen met studio’s aan de rand van de steden. Volgens ons is dat niet wat studenten willen, maar omdat er zo’n groot tekort aan kamers is komen die studio’s ook wel vol.

Met Ferax Vastgoed zijn we door die marktverandering heen gegroeid. We zijn strenger geworden in onze aankoopanalyse, realistischer over onderhoudskosten en beter geworden in het begrijpen van wat een gemeente wil zien in een vergunningsaanvraag.

Leiden blijft voor ons de kernmarkt. De Universiteit Leiden, het LUMC en de Hogeschool Leiden zorgen voor een stabiele, structurele vraag naar woonruimte. Zolang die vraag er is, en ik zie geen reden waarom die zou verdwijnen, blijft investeren in studentenhuisvesting in deze stad aantrekkelijk. Al vraagt het meer geduld, meer kennis en meer doorzettingsvermogen dan tien jaar geleden.

Niet zoeken, maar vinden. Dat is Ferax.

Waarom ik beleg in vastgoed

Op een avond vroegen vrienden: wat doe jij eigenlijk met je spaargeld?” Ik vertelde over mijn eerste investering in een studentenhuis in Leiden. Niet groot, maar het was de start van iets wat sindsdien een rode draad door mijn leven is geworden: beleggen in vastgoed.

Vastgoed heeft iets tastbaars. Je kunt er langsrijden. Je kunt zien of de gevel schoon is, of de huurders er goed voor zorgen. Anders dan aandelen, waar de markt kan instorten terwijl je slaapt, biedt een pand fysieke houvast. Dat geeft rust. En rust is precies wat een belegger nodig heeft om de lange termijn voor zich te laten werken.

Maar er zijn ook valkuilen. De eerste jaren gebeurde er van alles. Een onderhoudskostenraming die te rooskleurig was. Een huurder die maandenlang niet betaalde. Een pand dat ik te snel kocht zonder genoeg te rekenen aan de verbouwing of waarvoor de gemeente een paar jaar over het verlenen van een vergunning deed.

Wat ik heb geleerd: vastgoed investeren is geen passief inkomen in de klassieke zin. Je moet er echt voor gaan zitten. Je moet de markt kennen, de materie van kamerverhuur begrijpen, de houding van gemeentes weten en je moet relaties opbouwen, met mensen die ook actief zijn in jouw segment. Netwerken is minstens zo belangrijk als rekenen.

Tegelijkertijd is er misschien geen betere manier om vermogen op te bouwen over de lange termijn. Huurprijzen stijgen met inflatie of loonontwikkeling, het aanbod van kamers is krap in de studentensteden waar wij actief zijn. Goede financiering, met een degelijke mix van eigen vermogen en bancaire lening, kunnen de rendementen heel aantrekkelijk maken.

Met Ferax Vastgoed bouwen we al bijna tien jaar aan een portefeuille van studentenhuizen in de universiteitssteden, bijvoorbeeld Leiden, en ook in andere plaatsen met hoger onderwijs, zoals bijvoorbeeld Arnhem, Nijmegen en Velp. Ik schrijf op deze site over wat ik daarin tegenkom: de kansen, de risico’s, de markt, en ook de meer persoonlijke kant van ondernemen in vastgoed.

Wist je dat?Ferax Vastgoed regelt alles rondom de belegging: van aankoop en verhuur tot onderhoud, boekhouding en verslaglegging. Voor de belegger betekent dat zorgeloos investeren. www.feraxvastgoed.nl

Investeren in goed studentenwonen is investeren in de samenleving.

Waarom je beter niet in Amsterdam investeert

Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.

Verhuurd vastgoed in populaire steden en wijken is meestal hoger geprijsd dan woningen en appartementen in normale woongebieden, zoals in het geval van Ferax Vastgoed, Leiden, Oegstgeest, Den Haag en andere gebieden in de Randstad.
In de dure steden wonen vaak eigenaar-bewoners, de faciliteiten voor vertier en van winkels zijn er beter en wellicht geldt dat ook voor scholen.
Als inwoner van Amsterdam weet ik dat dit zo is.
Als belegger zie je dan ook dat de prijzen van vastgoed om te verhuren veel hoger zijn dan in andere steden. Dat heeft een sterk negatieve invloed op de mogelijkheid om te investeren tegen een normale opbrengst.

Recentelijk werden we benaderd door een van de obligatiehouders van Ferax. Hij wilde dat wij een appartement voor zijn studerende dochter kochten waarin zij dan met twee vriendinnen ging wonen. Hij fourneerde het bedrag dat we niet kunnen financieren op de aankoop. De buurt was uiteraard ook een issue. Het bleek dat een willekeurig appartement in een goede buurt met een woonkamer en drie slaapkamers zoveel kostte dat de huur zeker 700 euro per kamer moest worden om de rente en de lasten goed te maken. De huur zou hij voor het hele appartement betalen en zijn dochter regelde het met de twee huisgenoten.

Uiteindelijk hebben we ervanaf gezien omdat het teveel risico zou zijn. Wat gebeurt er immers als de studenten weg willen? Gebaseerd op de puntentelling mag een kamer meestal 320 tot 380 euro per maand kosten. Dat er in eerste aanleg voor een woning voor bekenden wordt gezorgd, daar hebben opvolgers niks mee te maken.

Investeren in Amsterdam geeft een rendement van 2 tot 3% op zijn best. Daar doet een gemiddelde woningbelegger het niet voor. Na rente en aflossing en het betalen van de lasten aan Gemeente, verzekeringen en onderhoud, wil je een redelijk bedrag overhouden. Daarom vragen verhuurders in Amsterdam zoveel huur. Maar als een huurder naar de Huurcommissie gaat, wordt de huur naar beneden bijgesteld en kan zo’n verhuurder het teveel gevraagde gewoon terugbetalen.

Daarom is het beter goed om je heen te kijken en steden en gebieden te selecteren waar het leven nog zijn normale gang vindt. Zo kijken wij als Ferax Vastgoed in Schiedam, Zutphen en ook laatstelijk in Goes.
De hoofdmoot aan beleggingen hebben wij in Leiden, Den Haag en Oegstgeest. We kijken ook naar omliggende gemeentes. Meestal wonen daar mensen die in de nabije omgeving werken of studeren. Je hebt er scholen en winkels en andere faciliteiten.
Daarbij is ook de kans dat de huurders honkvast zijn een stuk groter dan in een populair gebied. Betaalbaar wonen in een rustige omgeving is aantrekkelijk en dus ook aantrekkelijk voor een belegger in woningen. Het geeft een bestendige cashflow.

Schulden aangaan voor verhuurde woonruimte

Als het eropaan komt om een woning of appartement te kopen om te verhuren, blijkt menigeen ertegenaan te lopen dat de cashpositie de aankoop niet toelaat.

Dan bestaat altijd nog de mogelijkheid te lenen, met dat geld en wat eigen geld het huis te kopen, te verhuren en uit de huur na betaling van de gemeentelijke lasten, verzekeringen en onderhoud, rente en aflossing op de lening te betalen. Het geld dat je daarna overhoudt, is van jou. Investeer er verder mee, of koop er een auto van. De keus is aan jezelf.

Sommige mensen zeggen dat ze geen schulden willen maken. Dat kan een goed uitgangspunt zijn als je wel een nieuwe TV wilt kopen maar dat dan niet op afbetaling bij bijvoorbeeld Wehkamp. Daarvan weet je dat je 18% rente betaalt en waarschijnlijk de TV uiteindelijk twee keer betaalt.

Financieren bij investeren in verhuurd vastgoed is een heel ander principieel punt. Daarvan kun je uitrekenen dat je van de huur de rente en aflossing kunt betalen. Het is dus niet onverstandig om dat wel te overwegen.

Banken zijn bereid deze aankopen te financieren. Er bestaan daarin gespecialiseerde banken. Bij ING, ABNAMRO of de Rabobank hoef je meestal niet aan te kloppen. De gemiddelde medewerker, als je die nog te spreken krijgt, ziet eerder water branden dan dat hij een zinvolle verhandeling houdt over zo’n financering.

Daarnaast zijn er ook familie, vrienden en bekenden die best wat extra rente op hun spaargeld willen verdienen.

Het werkt als volgt.

Een appartement is verhuurd voor €1.100 per maand (13.200 per jaar). Het staat te koop voor € 180.000. Dat is 7,33%, € 13.200 op € 180.000.
Een leuk rendement zou je zeggen, maar de aankoopkosten zijn 9-10%, dus de investering, zonder achterstallig onderhoud, is € 198.000, wat de huur brengt op 6,67%.
De bank financiert 80% van € 180.000 tegen 3,6% per jaar met een te verwaarlozen aflossing. De lening is dus €144.000, wat betekent dat je zelf €54.000 fourneert. De rentelast is 3,6% van € 144.000 ofwel afgerond €5.200.

Dit is een voorbeeld uit de praktijk van Ferax Vastgoed uit de Leidse regio. Prijzen verschillen enorm van gebied tot gebied, maar het gaat hier om de verhoudingen.

Het appartement levert dus €13.200 minus €5.200, of €8.000 op. Maar daar moeten de kosten nog vanaf, onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke lasten en eventueel beheerskosten. Die worden vooraf meestal op 15-20% van de huur geschat, hier dus €2.000/€2.500.
Als verhuurder hou je er €5.500 of misschien wel €6.000 per jaar aan over.

Wat is het rendement dan?
Niet €5.500 op €198.000, maar €5.500 op €54.000!
Dat is immers jouw investering. De rest kwam van de bank en die is al betaald.
Een rendement van 10%.

Jaarlijks gaat de huur omhoog met inflatie. In 2020 is dat vastgesteld op 4,1%. Als dat het jaar daarop hetzelfde is, zou de huur stijgen naar € 13.741. Big deal denk je dan, maar die €541 komt grotendeels onderaan de streep terecht.

De jaaropbrengst is dan €6.041, of 11,19% op € 54.000.
Het rendement wordt hoger zonder dat je er nog wat hoeft te doen.

Let wel. Dit is het verhaal zoals het zou moeten gaan. In de praktijk kunnen er verschillende zaken spelen, zoals wanbetaling, meer onderhoud, sterk stjgende lasten. Maar door goed risicobeheersing toe te passen, valt dat op te vangen.

Met pensioen met verhuurde huizen

Wil je met pensioen van de opbrengst van verhuurd vastgoed, dan moet je om te beginnen weten wat je nodig hebt om van te leven.
Stel dat je toch wel €3.500 per maand wilt overhouden, dus €42.000 per jaar. Dat heet de cashflow.

Hoeveel appartementen moet je daarvoor verhuren en dus in eigendom hebben?

Eerst de basis.
Stel een appartement is verhuurd voor €1.100 per maand. Je hebt het gekocht voor €180.000. De huur is €13.200 pe jaar. Dat is 7,33% van €180.000.
Een leuk rendement zou je zeggen, maar de aankoopkosten waren 9-10%, dus de investering, zonder achterstallig onderhoud, is €198.000, wat de huur brengt op 6,67%.
De bank financiert 80% van € 180.000 tegen een rentevergoeding van 3,6% per jaar met een te verwaarlozen aflossing. De lening is dus €144.000, wat betekent dat je zelf €54.000 fourneert. De rentelast is 3,6% van €144.000 ofwel afgerond €5.200.

Dit is een voorbeeld uit de praktijk van Ferax Vastgoed uit de Leidse regio. Prijzen verschillen enorm van gebied tot gebied, maar het gaat hier om de verhoudingen.

Wat is het rendement dan?
Niet €5.500 op €198.000, maar €5.500 op €54.000!
Dat is immers jouw investering. De rest kwam van de bank en die is al betaald.
Een rendement van 10%.

De jaaropbrengst van jaar 2 is dan €6.041, of 11,19% op € 54.000.
Het rendement wordt hoger zonder dat je er nog wat hoeft te doen.

Uitgaande van €6.000 moet je voor €42.000, 7 van dat soort appartementen hebben en verhuren.
Dat wil zeggen dat je 7 keer €54.000 moet hebben geinvesteerd: € 370.000.

Als je volgend jaar met pensioen wilt, dan moet je dat bedrag hebben. Heb je de tijd, dan kun je rustig opbouwen.
Is €42.000 tegen de pensioendatum niks meer waard? Dat geeft niet, want investeren in vastgoed houdt inflatie bij als het goed is. Dus wat je tegen de pensioendatum bijeen gebracht hebt, is altijd inflatievolgend geweest. Grote kans dat je op die manier het beoogde pensioen haalt.

Kopen, houden en rijk worden van verhuurd vastgoed: Spreiding

Het zal duidelijk zijn dat het niet verstandig is om alle panden in éen straat te kopen en te verhuren. Spreiden is beter. Als er wat afbrandt, heb je elders nog de rest.

Ook geldt dat je bij voorkeur niet in steeds dezelfde beleggingscategorie belegt. Maar wat als je nou besloten hebt dat appartementen het helemaal zijn? Overzichtelijk, niet te hoge investering per stuk en makkelijk te verhuren.
Hoe spreid je dan?

Spreiding beschermt de investering
Het doel is natuurlijk om met spreiding de waarde van de beleggingen te beschermen en tegelijkertijd groei van de waarde zeker te stellen.

Risico afdekken
Een eerste functie van spreiding is het afdekken van risico. Dat is dat je niet in een rijtje huizen belegt. Behalve wellicht als je een heleboel niet bij elkaar gelegen rijtjes huizen hebt. Ook slaat dit op beleggen in verschillende categorieën verhuurd vastgoed, zoals bij Ferax Vastgoed, panden met verhuur van kamers, aan studenten en werkende jongeren, appartementen of af en toe woonhuizen.

De markt
De aandelenmarkt is een heel andere categorie dan de vastgoedmarkt. Aandelen kunnen flink fluctueren, In de vastgoedmarkt zal dat niet voorkomen. Uiteraard zal een economische crash ook op de vastgoedmarkt voelbaar zijn. Maar, beleggen in verhuurde woonruimte zal toch altijd minder vatbaar zijn voor flinke fluctuaties.

Spreiden spreiden spreiden
Spreiding zorgt er niet alleen voor dat je tegenvallers kunt opvangen maar werkt ook meevallers in de hand. Die twee tesamen dragen bij aan een rustig verloop van het resultaat. Resultaat behoort niet op toeval te berusten. Aantallen zorgen voor een meer dan normale positieve opbrengst. Elke aankoop wordt immers vooraf beoordeeld. Er kan wel eens iets vervelends gebeuren, maar op de lange duur zal het resultaat alleen maar gebaat zijn bij spreiding.

Groei is goed
Een stijgende huur van almaar meer panden staat garant voor een stijgend vermogen waardoor de zekerheid groeit dat je niet te maken krijgt met existentiële rampspoed als het met een van de vele verhuurde bezittingen eens flink tegenvalt.

Meer is beter
Hoe meer units je hebt als belegger, hoe minder risico dat ene appartement vormt op je totale huurinkomsten. Zorg ervoor dat je meerdere panden in meerdere steden en wijken hebt en je hoeft je weinig zorgen over de performnce van het geheel te maken.

Woningen
Bij Ferax Vastgoed zijn we niet enthousiast over beleggen in wat men noemt grondgebonden woningen. Dat zijn huizen op een stuk grond, in tegenstelling tot appartementen die op elkaar zijn gestapeld.
Huizen zijn vrijwel altijd gewild bij eigenaar-bewoners. Dat drijft de prijs op. De totale aankoop is immers te financieren, ook nog tegen een lage rente en die rente is ook nog eens aftrekbaar.
Voor een belegger die een normaal rendement wil behalen op zijn investering valt tegen de betalingsbereidheid van de particuliere bewoner bijna niet op te boksen, behalve als je bijvoorbeeld zelf een hele woonwijk bouwt. De bouwkosten zijn, als het goed is, lager dan de marktwaarde van een rij huizen.

Woonhuizen
Zoals in elke crisis zullen eigenaren die de bank niet meer kunnen betalen hun huis moeten verkopen en huurder worden. Er is echter zo’n woningtekort dat dit aanbod moeiteloos door de markt wordt opgenomen. Wij zien niet snel gebeuren dat de marktwaarde van woonhuizen omlaag gaat.
De nieuwe huurders zullen wel een extra druk op de markt uitoefenen, waardoor de waarde van huurhuizen wellicht stijgt.

Exit strategie
Een voordeel van beleggen in verhuurde woonhuizen is dat bij leegkomen gelet op de volatiliteit van de woningmarkt de verkoop snel kan gaan. Bij studentenhuizen is dat een gespecialiseerde kleine markt.

Horizon
Beleggen in verhuurd vastgoed doe je voor de langere termijn, zeker tenminste zeven tot tien jaar, maar liever langer. In een dergelijke periode kom je wellicht wel uit de kosten, kun je goed spreiden en waarde toevoegen aan de beleggingen door onderhoud maar ook verbeteringen die de huur verhogen.

Investeer niet zonder de risico’s te begrijpen en aan te kunnen

Zou je een stuk grond kopen dat misschien over 10 jaar bouwgrond wordt?
Ik niet.

Maar een kantoor waarvoor de Gemeente op schrift heeft gesteld een transformatievergunning te geven, koop ik wel. Tenminste, na eerst door deskundigen te hebben laten berekenen wat de verbouwing kost en taxateurs te hebben geraadpleegd over de verhuurmogelijkheden of de verkoopwaardes.

Dit is een voorbeeld uit de praktijk van Ferax Vastgoed. Wij hebben dit vaker bij de hand gehad. Dan is het risico te overzien.

Het beoordelen van risico is best ingewikkeld. Voor aandelen heb je duizenden websites met meningen van specialisten. Voor verhuurd vastgoed geldt dat niet. Dat moet je zelf uitzoeken. Je mist de meeste informatie. Van de specialisten eromheen weet je nooit welk belang ze zelf hebben.

Toch is het raar dat investeerders veel meer investeren in aandelen, die toch op en neer schieten, dan lekker rustig te gaan zitten in eigen verhuurd onroerend goed, wat bij Ferax betekent, studentenhuizen met dus meerdere huurders per pand. Een betere spreiding vind je niet.

Beleggers moeten er zelf op uit om te kijken en te beoordelen. Dat zal het wel zijn. Bij Ferax Vastgoed hebben we dat opgelost met het opzetten van een gezamenlijk beleggingsfonds waarin wij al het werk doen en gewoon alle inkomsten en waardegroei onder de beleggers verdelen.
De beleggers hoeven zelf dus niets te doen.