Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.

Het zal duidelijk zijn dat het niet verstandig is om alle panden in éen straat te kopen en te verhuren. Spreiden is beter. Als er wat afbrandt, heb je elders nog de rest.

Ook geldt dat je bij voorkeur niet in steeds dezelfde beleggingscategorie belegt. Maar wat als je nou besloten hebt dat appartementen het helemaal zijn? Overzichtelijk, niet te hoge investering per stuk en makkelijk te verhuren.
Hoe spreid je dan?

Spreiding beschermt de investering
Het doel is natuurlijk om met spreiding de waarde van de beleggingen te beschermen en tegelijkertijd groei van de waarde zeker te stellen.

Risico afdekken
Een eerste functie van spreiding is het afdekken van risico. Dat is dat je niet in een rijtje huizen belegt. Behalve wellicht als je een heleboel niet bij elkaar gelegen rijtjes huizen hebt. Ook slaat dit op beleggen in verschillende categorieën verhuurd vastgoed, zoals bij Ferax Vastgoed, panden met verhuur van kamers, aan studenten en werkende jongeren, appartementen of af en toe woonhuizen.

De markt
De aandelenmarkt is een heel andere categorie dan de vastgoedmarkt. Aandelen kunnen flink fluctueren, In de vastgoedmarkt zal dat niet voorkomen. Uiteraard zal een economische crash ook op de vastgoedmarkt voelbaar zijn. Maar, beleggen in verhuurde woonruimte zal toch altijd minder vatbaar zijn voor flinke fluctuaties.

Spreiden spreiden spreiden
Spreiding zorgt er niet alleen voor dat je tegenvallers kunt opvangen maar werkt ook meevallers in de hand. Die twee tesamen dragen bij aan een rustig verloop van het resultaat. Resultaat behoort niet op toeval te berusten. Aantallen zorgen voor een meer dan normale positieve opbrengst. Elke aankoop wordt immers vooraf beoordeeld. Er kan wel eens iets vervelends gebeuren, maar op de lange duur zal het resultaat alleen maar gebaat zijn bij spreiding.

Groei is goed
Een stijgende huur van almaar meer panden staat garant voor een stijgend vermogen waardoor de zekerheid groeit dat je niet te maken krijgt met existentiële rampspoed als het met een van de vele verhuurde bezittingen eens flink tegenvalt.

Meer is beter
Hoe meer units je hebt als belegger, hoe minder risico dat ene appartement vormt op je totale huurinkomsten. Zorg ervoor dat je meerdere panden in meerdere steden en wijken hebt en je hoeft je weinig zorgen over de performnce van het geheel te maken.

Woningen
Bij Ferax Vastgoed zijn we niet enthousiast over beleggen in wat men noemt grondgebonden woningen. Dat zijn huizen op een stuk grond, in tegenstelling tot appartementen die op elkaar zijn gestapeld.
Huizen zijn vrijwel altijd gewild bij eigenaar-bewoners. Dat drijft de prijs op. De totale aankoop is immers te financieren, ook nog tegen een lage rente en die rente is ook nog eens aftrekbaar.
Voor een belegger die een normaal rendement wil behalen op zijn investering valt tegen de betalingsbereidheid van de particuliere bewoner bijna niet op te boksen, behalve als je bijvoorbeeld zelf een hele woonwijk bouwt. De bouwkosten zijn, als het goed is, lager dan de marktwaarde van een rij huizen.

Woonhuizen
Zoals in elke crisis zullen eigenaren die de bank niet meer kunnen betalen hun huis moeten verkopen en huurder worden. Er is echter zo’n woningtekort dat dit aanbod moeiteloos door de markt wordt opgenomen. Wij zien niet snel gebeuren dat de marktwaarde van woonhuizen omlaag gaat.
De nieuwe huurders zullen wel een extra druk op de markt uitoefenen, waardoor de waarde van huurhuizen wellicht stijgt.

Exit strategie
Een voordeel van beleggen in verhuurde woonhuizen is dat bij leegkomen gelet op de volatiliteit van de woningmarkt de verkoop snel kan gaan. Bij studentenhuizen is dat een gespecialiseerde kleine markt.

Horizon
Beleggen in verhuurd vastgoed doe je voor de langere termijn, zeker tenminste zeven tot tien jaar, maar liever langer. In een dergelijke periode kom je wellicht wel uit de kosten, kun je goed spreiden en waarde toevoegen aan de beleggingen door onderhoud maar ook verbeteringen die de huur verhogen.