Wil je met pensioen van de opbrengst van verhuurd vastgoed, dan moet je om te beginnen weten wat je nodig hebt om van te leven.
Stel dat je toch wel €3.500 per maand wilt overhouden, dus €42.000 per jaar. Dat heet de cashflow.

Hoeveel appartementen moet je daarvoor verhuren en dus in eigendom hebben?

Eerst de basis.
Stel een appartement is verhuurd voor €1.100 per maand. Je hebt het gekocht voor €180.000. De huur is €13.200 pe jaar. Dat is 7,33% van €180.000.
Een leuk rendement zou je zeggen, maar de aankoopkosten waren 9-10%, dus de investering, zonder achterstallig onderhoud, is €198.000, wat de huur brengt op 6,67%.
De bank financiert 80% van € 180.000 tegen een rentevergoeding van 3,6% per jaar met een te verwaarlozen aflossing. De lening is dus €144.000, wat betekent dat je zelf €54.000 fourneert. De rentelast is 3,6% van €144.000 ofwel afgerond €5.200.

Dit is een voorbeeld uit de praktijk van Ferax Vastgoed uit de Leidse regio. Prijzen verschillen enorm van gebied tot gebied, maar het gaat hier om de verhoudingen.

Het appartement levert dus €13.200 minus €5.200, of €8.000 op. Maar daar moeten de kosten nog vanaf, onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke lasten en eventueel beheerskosten. Die worden vooraf meestal op 15-20% van de huur geschat, hier dus €2.000/€2.500.
Als verhuurder hou je er €5.500 of misschien wel €6.000 per jaar aan over.

Wat is het rendement dan?
Niet €5.500 op €198.000, maar €5.500 op €54.000!
Dat is immers jouw investering. De rest kwam van de bank en die is al betaald.
Een rendement van 10%.

Jaarlijks gaat de huur omhoog met inflatie. In 2020 is dat vastgesteld op 4,1%. Als dat het jaar daarop hetzelfde is, zou de huur stijgen naar € 13.741. Big deal denk je dan, maar die €541 komt grotendeels onderaan de streep terecht.

De jaaropbrengst van jaar 2 is dan €6.041, of 11,19% op € 54.000.
Het rendement wordt hoger zonder dat je er nog wat hoeft te doen.

Uitgaande van €6.000 moet je voor €42.000, 7 van dat soort appartementen hebben en verhuren.
Dat wil zeggen dat je 7 keer €54.000 moet hebben geinvesteerd: € 370.000.

Als je volgend jaar met pensioen wilt, dan moet je dat bedrag hebben. Heb je de tijd, dan kun je rustig opbouwen.
Is €42.000 tegen de pensioendatum niks meer waard? Dat geeft niet, want investeren in vastgoed houdt inflatie bij als het goed is. Dus wat je tegen de pensioendatum bijeen gebracht hebt, is altijd inflatievolgend geweest. Grote kans dat je op die manier het beoogde pensioen haalt.