Als het eropaan komt om een woning of appartement te kopen om te verhuren, blijkt menigeen ertegenaan te lopen dat de cashpositie de aankoop niet toelaat.

Dan bestaat altijd nog de mogelijkheid te lenen, met dat geld en wat eigen geld het huis te kopen, te verhuren en uit de huur na betaling van de gemeentelijke lasten, verzekeringen en onderhoud, rente en aflossing op de lening te betalen. Het geld dat je daarna overhoudt, is van jou. Investeer er verder mee, of koop er een auto van. De keus is aan jezelf.

Sommige mensen zeggen dat ze geen schulden willen maken. Dat kan een goed uitgangspunt zijn als je wel een nieuwe TV wilt kopen maar dat dan niet op afbetaling bij bijvoorbeeld Wehkamp. Daarvan weet je dat je 18% rente betaalt en waarschijnlijk de TV uiteindelijk twee keer betaalt.

Financieren bij investeren in verhuurd vastgoed is een heel ander principieel punt. Daarvan kun je uitrekenen dat je van de huur de rente en aflossing kunt betalen. Het is dus niet onverstandig om dat wel te overwegen.

Banken zijn bereid deze aankopen te financieren. Er bestaan daarin gespecialiseerde banken. Bij ING, ABNAMRO of de Rabobank hoef je meestal niet aan te kloppen. De gemiddelde medewerker, als je die nog te spreken krijgt, ziet eerder water branden dan dat hij een zinvolle verhandeling houdt over zo’n financering.

Daarnaast zijn er ook familie, vrienden en bekenden die best wat extra rente op hun spaargeld willen verdienen.

Het werkt als volgt.

Een appartement is verhuurd voor €1.100 per maand (13.200 per jaar). Het staat te koop voor € 180.000. Dat is 7,33%, € 13.200 op € 180.000.
Een leuk rendement zou je zeggen, maar de aankoopkosten zijn 9-10%, dus de investering, zonder achterstallig onderhoud, is € 198.000, wat de huur brengt op 6,67%.
De bank financiert 80% van € 180.000 tegen 3,6% per jaar met een te verwaarlozen aflossing. De lening is dus €144.000, wat betekent dat je zelf €54.000 fourneert. De rentelast is 3,6% van € 144.000 ofwel afgerond €5.200.

Dit is een voorbeeld uit de praktijk van Ferax Vastgoed uit de Leidse regio. Prijzen verschillen enorm van gebied tot gebied, maar het gaat hier om de verhoudingen.

Het appartement levert dus €13.200 minus €5.200, of €8.000 op. Maar daar moeten de kosten nog vanaf, onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke lasten en eventueel beheerskosten. Die worden vooraf meestal op 15-20% van de huur geschat, hier dus €2.000/€2.500.
Als verhuurder hou je er €5.500 of misschien wel €6.000 per jaar aan over.

Wat is het rendement dan?
Niet €5.500 op €198.000, maar €5.500 op €54.000!
Dat is immers jouw investering. De rest kwam van de bank en die is al betaald.
Een rendement van 10%.

Jaarlijks gaat de huur omhoog met inflatie. In 2020 is dat vastgesteld op 4,1%. Als dat het jaar daarop hetzelfde is, zou de huur stijgen naar € 13.741. Big deal denk je dan, maar die €541 komt grotendeels onderaan de streep terecht.

De jaaropbrengst is dan €6.041, of 11,19% op € 54.000.
Het rendement wordt hoger zonder dat je er nog wat hoeft te doen.

Let wel. Dit is het verhaal zoals het zou moeten gaan. In de praktijk kunnen er verschillende zaken spelen, zoals wanbetaling, meer onderhoud, sterk stjgende lasten. Maar door goed risicobeheersing toe te passen, valt dat op te vangen.