Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.

Verhuurd vastgoed in populaire steden en wijken is meestal hoger geprijsd dan woningen en appartementen in normale woongebieden, zoals in het geval van Ferax Vastgoed, Leiden, Oegstgeest, Den Haag en andere gebieden in de Randstad.
In de dure steden wonen vaak eigenaar-bewoners, de faciliteiten voor vertier en van winkels zijn er beter en wellicht geldt dat ook voor scholen.
Als inwoner van Amsterdam weet ik dat dit zo is.
Als belegger zie je dan ook dat de prijzen van vastgoed om te verhuren veel hoger zijn dan in andere steden. Dat heeft een sterk negatieve invloed op de mogelijkheid om te investeren tegen een normale opbrengst.

Recentelijk werden we benaderd door een van de obligatiehouders van Ferax. Hij wilde dat wij een appartement voor zijn studerende dochter kochten waarin zij dan met twee vriendinnen ging wonen. Hij fourneerde het bedrag dat we niet kunnen financieren op de aankoop. De buurt was uiteraard ook een issue. Het bleek dat een willekeurig appartement in een goede buurt met een woonkamer en drie slaapkamers zoveel kostte dat de huur zeker 700 euro per kamer moest worden om de rente en de lasten goed te maken. De huur zou hij voor het hele appartement betalen en zijn dochter regelde het met de twee huisgenoten.

Uiteindelijk hebben we ervanaf gezien omdat het teveel risico zou zijn. Wat gebeurt er immers als de studenten weg willen? Gebaseerd op de puntentelling mag een kamer meestal 320 tot 380 euro per maand kosten. Dat er in eerste aanleg voor een woning voor bekenden wordt gezorgd, daar hebben opvolgers niks mee te maken.

Investeren in Amsterdam geeft een rendement van 2 tot 3% op zijn best. Daar doet een gemiddelde woningbelegger het niet voor. Na rente en aflossing en het betalen van de lasten aan Gemeente, verzekeringen en onderhoud, wil je een redelijk bedrag overhouden. Daarom vragen verhuurders in Amsterdam zoveel huur. Maar als een huurder naar de Huurcommissie gaat, wordt de huur naar beneden bijgesteld en kan zo’n verhuurder het teveel gevraagde gewoon terugbetalen.

Daarom is het beter goed om je heen te kijken en steden en gebieden te selecteren waar het leven nog zijn normale gang vindt. Zo kijken wij als Ferax Vastgoed in Schiedam, Zutphen en ook laatstelijk in Goes.
De hoofdmoot aan beleggingen hebben wij in Leiden, Den Haag en Oegstgeest. We kijken ook naar omliggende gemeentes. Meestal wonen daar mensen die in de nabije omgeving werken of studeren. Je hebt er scholen en winkels en andere faciliteiten.
Daarbij is ook de kans dat de huurders honkvast zijn een stuk groter dan in een populair gebied. Betaalbaar wonen in een rustige omgeving is aantrekkelijk en dus ook aantrekkelijk voor een belegger in woningen. Het geeft een bestendige cashflow.