Hoeveel geld moet je gespaard hebben voor de eerste investering en andere zaken bij de aankoop.

Eerst de basis.
Stel een appartement is verhuurd voor €1.100 per maand. Het staat te koop voor €180.000, een huur van €13.200 per jaar. Dat is 7,33% van €180.000.
Een leuk rendement zou je zeggen, maar de aankoopkosten zijn 9-10%, dus de investering, zonder achterstallig onderhoud, is €198.000, wat de huur brengt op 6,67%.
De bank financiert 80% van € 180.000 tegen een rentevergoeding van 3,6% per jaar met een te verwaarlozen aflossing. De lening is dus €144.000, wat betekent dat je zelf €54.000 fourneert. De rentelast is 3,6% van €144.000 ofwel afgerond €5.200.

Dit is een voorbeeld uit de praktijk van Ferax Vastgoed uit de Leidse regio. Prijzen verschillen enorm van gebied tot gebied, maar het gaat hier om de verhoudingen.

Dit appartement levert dus €13.200 minus €5.200, of €8.000 op. Maar daar moeten de kosten nog vanaf, onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke lasten en eventueel beheerskosten. Die worden vooraf meestal op 15-20% van de huur geschat, hier dus €2.000/€2.500.
Als verhuurder hou je er €5.500 of misschien wel €6.000 per jaar aan over.

Wat is het rendement dan?
Niet €5.500 op €198.000, maar €5.500 op €54.000!
Dat is immers jouw investering. De rest kwam van de bank en die is al betaald.
Een rendement van 10%.

Jaarlijks gaat de huur omhoog met inflatie. In 2020 is dat vastgesteld op 4,1%. Als dat het jaar daarop hetzelfde is, zou de huur stijgen naar € 13.741. Big deal denk je dan, maar die €541 komt grotendeels onderaan de streep terecht.

De jaaropbrengst is dan €6.041, of 11,19% op € 54.000.
Het rendement wordt hoger zonder dat je er nog wat hoeft te doen.

In dit voorbeeld is de eigen-geldbehoefte dus € 54.000. Algemeen wordt wel aangehouden dat iemand inderdaad € 50.000 moet hebben staan om te kunnen investeren. Ook belangrijk: je moet het niet morgen nodig hebben.

Vervolgens moet volgens een vooropgezet plan worden gehandeld.

Na ondertekening van de koopovereenkomst moet de borgsom worden gestort, meestal 10% van de aankoopsom. Bij Ferax Vastgoed stellen we tegenwoordig dat we geen borgsom storten.

Het is goed zelf een opstelling te maken van de investering in getallen, dus de koopsom, de kosten koper en een eventuele verbouwing en vergoeding voor de financieringsbemiddelaar.

De kosten koper bestaan in notariskosten, taxatiekosten en de overdrachtsbelasting.

Een verbouwing kan bestaan uit een totale renovatie maar ook alleen uit het vervangen van de sloten.

Verder wordt een bedrag gereserveerd voor de tijd dat het appartement leeg staat in afwachting van verhuur.

Het is duidelijk dat er pas na het aankopen van de eerste 7 tot 10 panden sprake zal zijn van ervan kunnen leven.

Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.

Hoe de deal te doen in verhuurd vastgoed.

Dit gaat over het spel van de aankoop en de verkoop. Wat zeggen kopers en verkopers in zo’n proces om de deal te bespoedigen?
Als belegger doe je er goed aan deze technieken te herkennen en waar nodig te negeren of in je voordeel om te buigen.

Nu of nooit
Het aanbod geldt alleen voor jou en je moet voor morgen 12 uur beslissen.
Ga er niet op in en kijk wat er morgen is veranderd.
Is het verkocht, nou, op naar de volgende deal.

Het komt met vele extra’s
Er staat al een nieuwe keuken, een wasmachine enzovoort, enzovoort. Tel de waarde gewoon bij elkaar, kijk wat het eventueel kost om het er zelf in te zetten en trek dat van de aangeboden prijs af en bekijk dan of het een goede prijs is voor het huis.

Achter te laten spullen
Een zonnescherm kan zijn nut hebben, maar vragen naar achterlaten van meubilair etc. zal de prijs die je gaat betalen, gerelateerd aan de echte waarde van het pand vertroebelen. Vaak kun je beter achteraf melden dat ze mogen achterlaten wat ze willen tegen een klein bedrag (te betalen of te ontvangen, dat laatste komt ook voor). Ferax Vastgoed maakte het laatst nog mee in een huis in Oegstgeest. De erven verkochten het pand en de neven en nichten waren blij alles te kunnen laten staan.

Eenieders intenties
Het is van belang dat je verkoper weet wat de koper wil met een pand en wat deze ervan verwacht. Als koper moet je zeker zoveel mogelijk doorvragen. Immers alles wat je vraagt én laat bevestigen per email, kan later gebruikt worden als je op enige punt toch verkeerd bent voorgelicht.

Het gaat om de voorwaarden
Bij die en die prijs kunnen we morgen bij de notaris zitten, wil nog wel eens helpen bij zowel een bieding als een aanbod. Voor verkopers is het meestal een bezoeking, de onzekerheid of het pand wel wordt verkocht. Als je als koper een goede caspositie hebt, kun je een lagere prijs afdwingen met een dergelijk bod. Als verkoper met een flink aantal potentiële kopers kun je een koper net zo goed onder druk zetten. Als je zoveel biedt, geef ik het aan jou.

Iets erbij vragen
Als koper kun je vragen of de verkoper een nieuwe keuken installeert, tegen een geringe bijbetaling. Andersom werkt dat ook zo.

Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.

Het rendement op vastgoed in de afgelopen jaren is stabiel. Iedere belegger moet toch simpel 8% kunnen halen en rond de 10% is de regel.

Een huis kopen om te verhuren, kan op een aantal manieren. Heb je voldoende geld op de bank dan betaal je de koopsom aan de verkoper. Dat gaat via een notaris. Die zorgt er ook voor dat het pand op jouw naam wordt gezet bij het kadaster. Vervolgens knap je het pand op en zet je een advertentie om te verhuren. De huurprijs laat zich makkelijk afleiden uit de vraagprijzen van andere huizen of appartementen. Dat is allemaal op verhuurwebsites te vinden. Zo zul je op een koopsom van 400.000 euro een huurprijs vinden van 1.800 of 1.900 euro per maand, afgerond zeg 22.000 per jaar. Dat is 5,5%. Daar gaan de kosten nog af aan gemeentebelastingen, verzekering en onderhoud ongeveer 3.000 euro. De netto-opbrengst van 19.000 is 4,75% van de bestede 4 ton.

Om het rendement te verhogen, is lenen van de bank een optie. De bank vraagt misschien 3,5% op de lening. Stel je leent 200.000 euro, dan investeer je zelf ook 200.000. De rente is 7.000 per jaar en van de huur, 22.000, minus 3.000 kosten en 7.000 rente, hou je dan 12.000 euro over op de zelf ingelegde 200.000. Dat is 6%. Dat wordt de hefboom van financieren genoemd. Van de opbrengst moet je wel aflossen op de lening.

Professionele beleggers zoals Ferax Vastgoed zoeken interessantere panden die meer rendement opleveren, om wel 8% rendement te behalen.

Er zijn tal van boeken te vinden die vertellen hoe je moet investeren in vastgoed. Op Internet zijn ook artikelen en filmpjes over investeren in vastgoed te vinden. Investeren in vastgoed geeft een goed rendement. Een huis kopen en verhuren is meestal wel rendabel. Om te beginnen moet je huizen zoeken om je oriënteren in beleggen in verhuurd onroerend goed. Daarmee kom je erachter wat het gemiddeld rendement van verhuur is.

Investeren in panden met het oog op verhuur van kamers en etages beschouwen wij als een rustige belegging die elk jaar een redelijk zeker rendement geeft.

Particuliere investeerders kunnen meestal maar in een paar huizen of appartementen beleggen en die verhuren, want dan is het spaargeld geïnvesteerd.  Een paar huizen verhuren verhoogt het risico van leegstand en onderhoud of wanbetalende huurders. Met een paar huizen is dat sneller vervelend dan met veel huizen in de verhuur.
Samen investeren is de oplossing voor het probleem.
Daarom is Ferax Vastgoed opgericht. Veel particulieren investeren samen in veel huizen en appartementen om die te verhuren met beperkter risico.

Ferax Vastgoed beheert het vastgoed en verdeelt alle winst, elk jaar en bij verkoop van een pand. Wij beleggen zelf mee en hebben er dus alle belang bij om de winst te optimaliseren.


Ferax Vastgoed belegt in verhuurde woonruimte in een populair huursegment voor studenten en andere kamerbewoners. Dat is volgens ons de categorie waar altijd de grootste vraag naar zal zijn. de Beleggers die 25.000 euro of meer inleggen delen volledig mee in de winst, zowel per jaar als later bij verkoop van panden. De looptijd is 5 jaar en na verloop van die termijn wordt het geld op de obligaties terugbetaald.

Ferax investeert in grotere panden die niet meer geschikt zijn voor gezinsbewoning maar wel kamersgewijs of per etage bewoond kunnen worden. Ferax investeert in Nederland met als focus het gebied in en rond Den Haag en Leiden. Maar Ferax heeft bijvoorbeeld ook een pand in Harlingen met verhuurde kamers en studio’s.

Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.

Veel ouderen willen nog wat doen met hun geld. Op vakantie gaan of het aan de kinderen geven. De overwaarde van het afgeloste huis benutten, is een oplossing. Om die overwaarde te lenen, heeft wat voeten in aarde. Banken willen liever geen geld uitlenen aan ouderen die hun huis willen opeten. Als de klant de rente onverhoopt niet meer kan betalen moet de bank de klant uit het huis zetten. Een dilemma dus.

Er zijn wel wat oplossingen. Sommige bedrijven kopen het huis voor zeg 80% en laten de klant erin wonen tot die zelf vertrekt, lopend of liggend, om het plastisch uit te drukken. Of er is een constructie dat je huur betaalt, maar dat die in mindering komt op de verkoopsom, die wel is afgesproken, maar niet is betaald.

Een rekenvoorbeeld van een van die bedrijven

Je komt in aanmerking als je ouder bent dan 55, geen of nauwelijks meer hypotheekschuld hebt, en je huiswaarde in de categorie tussen € 200.000 en € 1.000.000 valt.

Een rekenvoorbeeld. Stel je hebt geen hypotheekschuld meer en je huis kan bij verkoop €300.000 opbrengen (of de overwaarde is € 300.000). Er wordt dan gerekend met 90% van de taxatiewaarde, dus met € 270.000.

Je krijgt nu de helft uitgekeerd van dit bedrag (met aftrek van kosten) dus € 135.000. De andere helft wordt op het bedrag ingehouden als vooruitbetaalde huur. Het huurbedrag per jaar is 4% van de taxatiewaarde, dus € 10.800 per jaar, of € 900 per maand. Je kunt voor dit bedrag dus 12,5 jaar in je eigen huis blijven wonen en hebt dan (nauwelijks nog) maandlasten behalve kosten voor gas, water en licht. Onderhoudskosten zijn voor rekening van de overnemende partij. Per maand heb je, als je bedrag op een spaarrekening zet en netjes uitsmeert over die 12,5 jaar, ongeveer € 1.000 extra per maand te besteden.

Wat gebeurt er na afloop van de rekenperiode? Er zijn meerdere opties. Ofwel blijf je gewoon in je eigen huis wonen en moet je maandelijks een huurbedrag gaan betalen aan de nieuwe eigenaar. Dan moet je natuurlijk wel geld (over) hebben. Ook kun je in een ander huis gaan wonen en daar de (wellicht lagere) huur voor gaan betalen. Of je gaat naar een verzorgingstehuis en wordt daar lager aangeslagen omdat je geen vermogen meer hebt. Of je laat je huis verkopen en deelt (zo mogelijk) alsnog in een deel van de gerealiseerde overwinst.

Vragen

Op zich een mooie constructie. Nu kunnen we in ieder geval zeggen dat er een reële mogelijkheid is je huis op te eten. Maar, zoals economen zeggen, there is no such thing as a free lunch. Wijs geworden door eerdere lessen uit de kredietcrisis vragen we ons af wat er zoal mis kan gaan:

Hoe wordt de taxatie-waarde bepaald? Ik ga er maar vanuit dat die conservatief zal worden ingestoken.

Er wordt gerekend over 90% van deze taxatie-waarde. Er is dus sprake van 10% risico-buffer voor de overnemende partij.

Diverse eenmalige kosten worden direct al verrekend. Hoe hoog zijn deze kosten en waar staan ze voor?

Een huurbedrag van 4% van de taxatie-waarde. Dat betekent bij 50/50, dat je 12,5 jaar in je huis kunt blijven zonder lasten behalve gas, water, licht. Je kunt overigens de huurperiode op voorhand verlengen door toch een (lager) maandelijks bedrag te betalen. Je kunt dat bedrag natuurlijk ook sparen en daar later zelf een huur- of koopbestemming voor zoeken. Die 4% lijkt goed gekozen, € 900 huur per maand voor een woning van een kleine € 300.000 is redelijk. Bovendien: hoe lager de taxatiewaarde, hoe lager de huur.

Voor tussentijds overlijden en andere calamiteiten worden regelingen getroffen. Ga er maar vanuit dat ook hier kosten voor in rekening zullen worden gebracht.